"Compro un piso en Benidorm y lo pongo en Airbnb" es la frase que más oímos en la oficina de la avenida Comunitat Valenciana. Y la que más matices necesita. Benidorm es la ciudad con más plazas turísticas de la Comunidad Valenciana, pero desde 2018 el Ayuntamiento no concede informes de compatibilidad urbanística a pisos sueltos en edificios residenciales, en 2025 endureció los requisitos y en 2026 ya está cobrando multas de 50.001 €. Esta guía explica qué pisos pueden ser turísticos, qué papeles hacen falta, qué te juegas si alquilas sin licencia y, sobre todo, si compensa frente a un alquiler de larga duración con las cifras de 2026.
Qué pisos pueden ser turísticos en Benidorm (y cuáles no)
La regla de fondo es urbanística. Desde septiembre de 2018 Benidorm interpreta el artículo 111 de su Plan General en el sentido de que el uso turístico solo cabe en edificios de apartamentos turísticos, aparthoteles y bloques completos, no en viviendas aisladas dentro de comunidades de propietarios residenciales. Sin el informe municipal de compatibilidad urbanística no hay inscripción en el Registro de Turismo de la Generalitat, y sin ella no hay licencia.
El Decreto-ley 9/2024 de la Generalitat (agosto de 2024) obligó a los ayuntamientos a admitir que un mismo inmueble pueda tener uso residencial y turístico, y Benidorm respondió con la novena interpretación del PGOU, aprobada por unanimidad el 27 de octubre de 2025: una vivienda turística debe cumplir a la vez la normativa residencial y la terciaria, tener al menos 38 m² o una plaza de garaje vinculada, contar con licencia de ocupación y con la autorización expresa de la comunidad de propietarios. Ese último requisito coincide con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde el 3 de abril de 2025: las comunidades pueden prohibir o condicionar el uso turístico por mayoría de tres quintos y las nuevas altas necesitan su aprobación.
En la práctica, en 2026 hay tres situaciones: (1) apartamentos en bloques turísticos o aparthoteles de Levante, Rincón de Loix o Poniente, donde el uso turístico es el natural; (2) viviendas que ya tienen número de registro obtenido antes de 2018 o con ICU favorable, cuya licencia se transmite con la compraventa y se renueva cada 5 años; y (3) pisos residenciales normales, que salvo que la comunidad y el Ayuntamiento lo autoricen no pueden ser turísticos. Si quieres invertir para alquiler vacacional, compra en las categorías 1 o 2 y exige ver el número de registro antes de firmar las arras.
Los papeles: registro autonómico y registro único estatal
Además de la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana (con validez de 5 años, renovable), desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio el número de registro único de alquiler de corta duración del Real Decreto 1312/2024, que se tramita en el Registro de la Propiedad y que las plataformas exigen para publicar el anuncio. Sin ese número, Airbnb o Booking retiran la oferta. Tenemos una guía paso a paso de la licencia turística en Alicante y Benidorm con la documentación completa.
Las sanciones ya son reales: 50.001 € por vivienda
Benidorm ha pasado del aviso al cobro. Desde mediados de 2025 la Policía Local ha inspeccionado unas 200 viviendas anunciadas como turísticas: 107 tenían registro en regla y de las otras 89, 73 siguen en inspección y 16 tienen propuesta de sanción. En julio de 2026 el Ayuntamiento confirmó las primeras cuatro multas cobradas, de 50.001 € cada una (reducidas a la mitad por pronto pago), a partir de 70 denuncias que afectaban a 196 viviendas. La Ley de Turismo de la Comunidad Valenciana permite llegar hasta 600.000 € en infracciones muy graves y el cierre del alojamiento. Alquilar "por debajo del radar" en Benidorm ya no es una estrategia: las plataformas cruzan datos con las administraciones desde el registro único.
Cuánto renta de verdad: turístico frente a larga duración
Tomemos un ejemplo real de nuestra cartera: un apartamento de 2 dormitorios y 70 m² en Playa de Levante, precio de mercado unos 310.000 € (idealista sitúa la zona en 4.421 €/m² en julio de 2026).
| Alquiler de larga duración | Alquiler turístico (con licencia) | |
|---|---|---|
| Ingreso bruto anual | 1.200 €/mes × 12 = 14.400 € (17,1 €/m²) | 125 €/noche × 65 % ocupación = 29.650 € |
| Gastos propios del modelo | Comunidad, IBI, seguro, 1 mes vacío: ≈ 2.400 € | Comisiones plataforma (15 %), gestión (20 %), limpieza, suministros, consumibles, IBI, comunidad: ≈ 14.500 € |
| Neto antes de impuestos | ≈ 12.000 € (3,9 %) | ≈ 15.150 € (4,9 %) |
| Fiscalidad (residente) | Reducción del 50 % en IRPF | Sin reducción; tributa el 100 % |
| Neto después de IRPF (tipo 30 %) | ≈ 10.200 € | ≈ 10.600 € |
| Dedicación | Mínima | Alta o externalizada |
Las cifras del turístico son estimaciones prudentes (ocupación anual del 65 % y 125 € de media, coherentes con los precios de 2026 en Levante), y cada piso es distinto. La conclusión se repite en la mayoría de casos que analizamos: después de gastos, gestión e impuestos, el turístico con licencia gana al tradicional por un margen estrecho, a cambio de mucho más trabajo, más desgaste del inmueble y un riesgo regulatorio creciente (el Gobierno propone subir el IVA turístico en el decreto que se vota en septiembre). Sin licencia, la cuenta es negativa: una sola multa se lleva cinco años de diferencia.
Lo que sí es rotundo es el efecto en el precio de venta: en Benidorm, un apartamento con licencia turística en vigor en un bloque turístico se vende con una prima clara sobre el mismo piso sin ella, porque el comprador internacional la valora. Si tienes uno, es un activo que hay que documentar bien al vender.
Qué recomendamos en 2026
- Si compras para vacacional: solo en bloques turísticos o con número de registro en vigor, con la comunidad favorable y con un gestor local. Mira nuestra selección de Playa de Levante y Poniente.
- Si compras para rentar sin complicaciones: larga duración en Rincón de Loix (16,8 €/m², +8,7 % interanual, la zona que más sube) o Pueblo Levante, donde el precio de compra es un 25-30 % inferior al de primera línea.
- Si ya tienes un piso turístico y te pesa: 2026 es un año de precios máximos en Benidorm (3.807 €/m², +12,6 %). Te decimos cuánto vale con la valoración online y qué neto te queda con la calculadora de gastos de venta.
Lectura relacionada: las reglas del alquiler de larga duración en 2026, los barrios de Benidorm y vender en Benidorm.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar mi piso de Benidorm en Airbnb?
Solo si tiene número de registro turístico de la Generalitat y el número de registro único estatal. Desde 2018 el Ayuntamiento no concede el informe de compatibilidad urbanística a pisos sueltos en edificios residenciales, y desde octubre de 2025 exige además 38 m² mínimos o garaje, licencia de ocupación y autorización expresa de la comunidad.
¿Qué multa hay por alquiler turístico ilegal en Benidorm?
El Ayuntamiento ya ha cobrado las primeras cuatro sanciones de 50.001 € cada una (julio de 2026) y tiene 16 propuestas más en trámite. La Ley de Turismo valenciana permite multas de hasta 600.000 € y el cierre del alojamiento en infracciones muy graves.
¿Es más rentable el alquiler turístico o el tradicional en Benidorm?
Con licencia y gestión profesional, el turístico suele ganar por un margen estrecho después de gastos e impuestos (≈4,9 % frente a ≈3,9 % bruto neto de gastos en nuestro ejemplo de Levante), a cambio de mucha más dedicación y riesgo regulatorio. Sin licencia no compensa: una sola multa anula años de diferencia.
¿Se transmite la licencia turística al vender el piso?
Sí. La inscripción en el Registro de Turismo va ligada al inmueble, se comunica el cambio de titular y se renueva cada cinco años. Un apartamento con licencia en vigor en un bloque turístico se vende con prima en Benidorm.