Pocos temas generan tanta confusión entre propietarios como el alquiler. Cada semana leemos titulares sobre "el cambio que entra en vigor en septiembre" y cada semana nos llaman clientes de Alicante y Benidorm preguntando qué pueden y qué no pueden hacer. Esta guía separa tres cosas: lo que está en vigor hoy (y te obliga), lo que se aprobó y cayó (y ya no te obliga) y lo que se vota este mes (y todavía no te obliga). Con las cifras que necesitas para decidir si alquilar, cómo alquilar o si vender.

1. Lo que está en vigor: LAU y Ley 12/2023

Las reglas del alquiler de vivienda habitual siguen siendo las de la Ley de Arrendamientos Urbanos, reforzadas por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Estas son las que afectan a un propietario particular en la provincia de Alicante:

  • Duración mínima: 5 años si el propietario es persona física y 7 si es una sociedad. El inquilino puede irse a partir del sexto mes avisando con 30 días; el propietario no puede resolver antes (salvo necesidad propia acreditada, y solo si consta en el contrato). Después, prórroga tácita anual hasta 3 años más si ninguna de las partes avisa.
  • Actualización de la renta: por el IRAV, el índice del INE, en todos los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. El último dato publicado es del 2,49 % (julio de 2026), tras el 2,44 % de junio y el 2,47 % de marzo. Se aplica una vez al año, en el aniversario del contrato, avisando con al menos un mes: una renta de 1.000 € pasa a 1.024,90 €. Los contratos anteriores a esa fecha siguen lo que diga el contrato, normalmente el IPC, que en 2026 ronda el 3 %.
  • Gastos de agencia y formalización: los paga el propietario. Desde 2023 no se pueden repercutir al inquilino los honorarios de la inmobiliaria ni los gastos de redacción del contrato.
  • Fianza: una mensualidad obligatoria (se deposita en la Generalitat) y, como máximo, dos mensualidades más de garantía adicional (aval o depósito).
  • Información precontractual mínima y contrato por escrito: identificación del inmueble, certificado energético, renta, duración, forma de actualización y garantías.

2. Zonas tensionadas: la Comunidad Valenciana no ha declarado ninguna

Los topes de precio, la prórroga extraordinaria de 3 años a petición del inquilino y la definición de gran tenedor con 5 viviendas solo se activan en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado. A fecha de hoy solo existen en Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia. Ni Alicante, ni Benidorm, ni ningún municipio de la Comunidad Valenciana están declarados: el trámite iniciado en 2023 para 83 municipios (27 de ellos en la provincia de Alicante) quedó paralizado y la Generalitat actual no lo ha retomado. En la práctica, en nuestra provincia el precio inicial del alquiler es libre y las prórrogas son las ordinarias de la LAU.

3. Lo que cayó: el Real Decreto-ley 8/2026

El 20 de marzo de 2026 el Gobierno aprobó el RDL 8/2026 con dos medidas de choque: un tope del 2 % a la actualización de las rentas y una prórroga extraordinaria de los contratos, vinculadas a la crisis del Golfo Pérsico. El Congreso lo rechazó el 28 de abril de 2026 y estuvo en vigor solo 37 días. Desde entonces, los contratos que se prorrogaron en ese periodo se rigen por las prórrogas ordinarias de la LAU y la actualización vuelve al IRAV. Si tu inquilino te reclama la prórroga de emergencia o el tope del 2 %, ya no tiene base legal.

4. Lo que se vota en septiembre: el nuevo decreto de vivienda

El Gobierno lleva al Congreso en septiembre un paquete más ambicioso, con once medidas: topes al alquiler en zonas tensionadas, incentivos fiscales para quien baje la renta, límites al alquiler de temporada y por habitaciones, ampliación de las prórrogas, suspensión de desahucios de inquilinos vulnerables hasta que haya alternativa habitacional, gravamen a las socimis y subida del IVA turístico. Se estima que 630.000 contratos vencen este año y que casi cuatro millones de personas se verían afectadas si sale adelante.

La aprobación es incierta: la votación se aplazó de julio a septiembre por falta de apoyos, el PP la rechaza, Junts avisa de que la tumbará si interviene los precios, Podemos condiciona su voto y solo Sumar pide aprobarla ya. Nuestra recomendación es clara: no tomes decisiones hoy en función de una norma que no existe. Si se convalida, te contaremos exactamente qué cambia y desde cuándo.

5. Fiscalidad: las reducciones del IRPF que sí puedes aplicar

Al declarar el rendimiento del alquiler de vivienda habitual, la reducción general para contratos firmados desde 2024 es del 50 % (los anteriores mantienen el 60 %). Sube al 60 % si has hecho obras de rehabilitación en los dos años anteriores, al 70 % si alquilas por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada o a una administración o entidad sin ánimo de lucro, y al 90 % si bajas la renta un 5 % en zona tensionada. En Alicante, sin zonas tensionadas, la reducción real será del 50 % o del 60 % con obras. Deducibles: IBI, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca, reparaciones y la amortización del 3 % del valor de construcción.

6. Los números en Alicante y Benidorm: alquilar o vender

El alquiler está en máximos: 13,9 €/m² al mes en Alicante ciudad (agosto 2026, +7,3 %) y 17,6 €/m² en Benidorm (julio 2026, +5 %). Pero el precio de venta ha subido más deprisa (Alicante 2.721 €/m², Benidorm 3.807 €/m², máximos históricos), así que la rentabilidad bruta ha bajado a la banda del 4,3 %–5,4 %, antes de IRPF, comunidad, IBI, seguro y periodos vacíos. Un piso de 80 m² en el centro de Alicante renta unos 1.150 € al mes y vale hoy unos 290.000 €. Dos conclusiones honestas:

  • Si vas a alquilar, hazlo bien: contrato completo, fianza depositada, seguro de impago, selección rigurosa del inquilino y la Ley antiokupas como red de seguridad ante un impago.
  • Si el piso te da problemas, está vacío o el inquilino se va, 2026 es un año excelente para vender: precios en máximos, demanda internacional y un comprador que paga hoy lo que el alquiler tardaría 20 años en devolverte. Si el piso está alquilado, recuerda el derecho de tanteo del inquilino y que la venta no rompe su contrato. Nosotros te ayudamos a valorarlo con una estimación online gratuita y a calcular el neto con la calculadora de gastos de venta.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026?

En contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 la subida anual se limita al IRAV del INE, cuyo último dato es del 2,49 % (julio de 2026). En contratos anteriores se aplica lo pactado, normalmente el IPC. La actualización solo puede hacerse una vez al año, avisando con un mes de antelación.

¿Entra en vigor algún cambio en el alquiler en septiembre de 2026?

No hay ninguna norma nueva en vigor. El Gobierno lleva al Congreso en septiembre un decreto con topes, prórrogas y suspensión de desahucios, pero no ha sido aprobado y su convalidación es incierta. El anterior decreto (RDL 8/2026) fue rechazado el 28 de abril de 2026 tras 37 días.

¿Alicante o Benidorm son zona tensionada?

No. Solo Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia han declarado zonas tensionadas. En la Comunidad Valenciana no hay ninguna, por lo que el precio inicial del alquiler es libre y no se aplican topes ni prórrogas extraordinarias.

¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler?

Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de vivienda habitual los paga siempre el propietario. No pueden repercutirse al inquilino.