Después de la decisión de separarse, la vivienda común suele ser la conversación más difícil: es el mayor patrimonio de la pareja y, a la vez, el más cargado emocionalmente. La buena noticia es que las salidas legales están muy trilladas y tienen costes muy distintos entre sí. Esta guía las ordena para que decidáis con números y no en caliente.

El punto de partida: el piso es de los dos (y firmáis los dos)

Da igual quién pagara más letras o quién siga viviendo en él: si la vivienda es ganancial o está a nombre de ambos en proindiviso, vender el 100% exige la firma de los dos. Ninguno puede vender la casa entera por su cuenta, aunque sí podría, en teoría, vender su mitad indivisa (algo poco habitual y a precio de saldo). Tampoco existe la obligación de quedarse atrapado: el Código Civil (art. 400) reconoce que nadie está obligado a permanecer en comunidad, así que siempre hay una vía de salida. Es, por cierto, la misma situación de proindiviso que se da al vender una casa heredada entre hermanos.

Las tres salidas al piso común

  • Vender a un tercero y repartir. La opción más habitual y la que suele dar mejor precio: se vende en mercado libre, se cancela la hipoteca en la misma firma y cada uno recibe su parte. Permite cerrar la etapa y empezar de cero con liquidez.
  • Extinción de condominio. Uno se queda la vivienda y compensa al otro en dinero. Fiscalmente es mucho más barata que una compraventa entre ex: lo vemos en detalle en el siguiente apartado.
  • División judicial. Si no hay acuerdo, cualquiera puede pedir al juez la división de la cosa común; como un piso no se puede partir, acaba en subasta pública: el peor precio posible, más costas, más uno o dos años de proceso. Un acuerdo mediocre casi siempre gana a un buen pleito.

Extinción de condominio: la forma barata de que uno se quede el piso

Se firma en escritura ante notario: se disuelve la copropiedad, uno se adjudica el 100% y compensa al otro en metálico (normalmente el valor de su mitad). La clave está en los impuestos: no tributa como compraventa —que en la Comunitat Valenciana pagaría ITP al tipo general del 9% (vigente desde el 1 de junio de 2026; antes el 10%)—, sino por AJD al 1,4% (tipo general desde esa misma fecha; antes el 1,5%) sobre el valor de la parte adjudicada. En un piso de 200.000 €, quedarse la mitad del ex cuesta unos 1.400 € de AJD frente a 9.000 € de ITP: más de seis veces menos. Requiere acuerdo sobre el valor, escritura y resolver la hipoteca con el banco. Un matiz para quien sale: si la vivienda vale hoy más que cuando la comprasteis, Hacienda entiende que la compensación recibida puede generar ganancia patrimonial en su IRPF.

La hipoteca conjunta: el convenio regulador no te libra del banco

El error más caro de los divorcios: pactar en el convenio que «él/ella se queda casa e hipoteca» y creerse fuera del préstamo. Frente al banco seguís siendo deudores los dos hasta firmar una novación con liberación del codeudor —que la entidad no está obligada a aceptar: reevaluará la solvencia de quien se queda y puede pedir avales o nuevas condiciones— o hasta cancelar el préstamo. Si tu ex deja de pagar y tú sigues en la escritura del préstamo, el banco irá también a por ti, diga lo que diga el convenio. Si optáis por vender a un tercero, la deuda se cancela en la propia notaría con el dinero de la venta: así funciona vender un piso con hipoteca.

Impuestos si vendéis: IRPF, plusvalía y la exención por reinversión

Al vender, cada uno declara en su IRPF la mitad de la ganancia (tipos del 19% al 30%). Hay dos salvavidas importantes, según los criterios de la Agencia Tributaria: la ganancia queda exenta si reinviertes tu parte en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años (anteriores o posteriores a la venta), y cuenta también si la casa dejó de ser tu vivienda habitual hace menos de dos años —relevante para quien salió del domicilio al separarse—. Los mayores de 65 años están exentos sin necesidad de reinvertir. A eso se suma la plusvalía municipal, que paga cada uno por su mitad. Echa números reales con la calculadora de gastos e impuestos de la venta y empieza por el dato que ordena todo lo demás: una valoración gratuita con ventas cerradas de la zona.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi ex vender el piso sin mi firma?

No. Para vender la vivienda entera hacen falta las dos firmas. Solo podría vender su mitad indivisa (raro y muy malvendido) o pedir la división judicial, que suele acabar en subasta con mal precio para ambos.

¿Qué es más barato: extinción de condominio o comprarle su mitad?

La extinción de condominio: AJD al 1,4% sobre la parte adjudicada frente al 9% de ITP de una compraventa (tipos generales de la Comunitat Valenciana desde junio de 2026). Sobre 100.000 €, unos 1.400 € frente a 9.000 €.

¿El convenio regulador me quita de la hipoteca?

No frente al banco: hace falta una novación con liberación de codeudor aceptada por la entidad, o cancelar el préstamo con la venta. Hasta entonces respondes de la deuda aunque el convenio diga lo contrario.

¿Pago IRPF si vendemos el piso por el divorcio?

Sí, cada uno por su mitad de la ganancia, salvo que apliques la exención por reinversión en vivienda habitual (plazo de dos años) o la exención para mayores de 65 años.