La plusvalía municipal es el impuesto que más sustos da en la firma, y casi siempre por lo mismo: el vendedor se entera de que existe tres días antes de ir al notario. Lo importante es que desde 2021 hay dos formas legales de calcularla y puedes quedarte con la que te salga más barata. La diferencia entre una y otra puede ser de miles de euros. Calcúlalo tú mismo aquí abajo.
Calculadora de plusvalía municipal (IIVTNU)
Compara el método objetivo y el método real y quédate con el más favorable.
Aviso: esta calculadora es una estimación orientativa y no obliga a la Administración. La liquidación definitiva la practica el Ayuntamiento a partir del valor catastral del suelo que figure en el recibo del IBI del año de la transmisión y de los datos de las escrituras. El tipo por defecto (30 %) es el que aplica el Ayuntamiento de Alicante; si tu inmueble está en otro municipio, edítalo con el de su ordenanza fiscal. No incluye bonificaciones.
Qué es exactamente y quién la paga
Su nombre real es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). No grava la casa: grava el aumento de valor del suelo sobre el que está construida, desde que se adquirió hasta que se transmite, con un tope de veinte años. Por eso el primer dato que necesitas no es el precio de venta, sino qué parte de tu valor catastral corresponde al terreno, que viene desglosada en el recibo del IBI.
En una compraventa la paga el vendedor. En una herencia o una donación, quien recibe el inmueble. Y hay un matiz que sorprende a muchos compradores extranjeros: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador se convierte en sujeto pasivo sustituto y responde del impuesto ante el ayuntamiento. Los pactos en escritura del tipo «los gastos van a cargo del comprador» valen entre las partes, pero no frente a la Administración.
Los dos métodos y el derecho a elegir
La sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, de 26 de octubre, tumbó el sistema de cálculo anterior porque presumía siempre un incremento de valor, hubiera ganancia o no. El Real Decreto-ley 26/2021 reconstruyó el impuesto con dos métodos y, sobre todo, con el derecho del contribuyente a elegir el que le resulte más favorable:
- Método objetivo. Valor catastral del suelo del año de la transmisión × coeficiente según los años de tenencia = base imponible. Sobre esa base se aplica el tipo municipal.
- Método real o de estimación directa. (Precio de venta − precio de compra) × porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total = base imponible. Y sobre ella, el mismo tipo.
El propio Ayuntamiento de Alicante lo confirma en su información tributaria: su programa de autoliquidación no permite calcular solo por la fórmula objetiva, obliga a rellenar los datos de los dos métodos y muestra los dos importes «con el fin de que el sujeto pasivo decida el método de cálculo por el que quiere practicar su autoliquidación».
Los coeficientes vigentes en 2026
Aquí hay un lío que conviene conocer. El Gobierno aprobó por Real Decreto-ley una subida de coeficientes para 2026, pero el Congreso no convalidó la norma el 27 de enero de 2026 y decayó. Al haber ocurrido algo parecido con la tabla de 2025, los coeficientes que siguen en vigor son los aprobados por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023, con efectos desde el 1 de enero de 2024. Son máximos: cada ayuntamiento puede aprobar en su ordenanza coeficientes inferiores, aunque lo habitual es aplicar el tope estatal.
| Años de tenencia | Coeficiente | Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 11 años | 0,10 |
| 1 año | 0,15 | 12 años | 0,09 |
| 2 años | 0,14 | 13 años | 0,09 |
| 3 años | 0,14 | 14 años | 0,09 |
| 4 años | 0,16 | 15 años | 0,09 |
| 5 años | 0,18 | 16 años | 0,10 |
| 6 años | 0,19 | 17 años | 0,13 |
| 7 años | 0,20 | 18 años | 0,17 |
| 8 años | 0,19 | 19 años | 0,23 |
| 9 años | 0,15 | 20 años o más | 0,40 |
| 10 años | 0,12 | — | — |
Fíjate en la curva: el coeficiente sube hasta el séptimo año, cae en picado entre el once y el quince y vuelve a dispararse a partir del diecisiete. Vender a los doce años sale barato por el método objetivo; vender a los veinte, no tanto.
El tipo de Alicante: 30 %, con una bonificación importante
La ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Alicante fija el tipo de gravamen en el 30 %, el máximo que permite la ley, y lo aplica igual a los dos métodos. Sobre esa base hay una bonificación que mucha gente pierde por desconocimiento: en transmisiones por herencia de la vivienda habitual del causante durante al menos los dos últimos años, se aplica a solicitud del interesado una bonificación del 60 %, siempre que la autoliquidación se practique dentro del plazo de seis meses desde el fallecimiento o de la prórroga concedida. Fuera de plazo, se pierde.
Un ejemplo con los valores por defecto de la calculadora: valor catastral total 80.000 €, con un 40 % de suelo, doce años de tenencia, compra por 150.000 € y venta por 200.000 €. Por el método objetivo la base es 32.000 × 0,09 = 2.880 € y la cuota, 864 €. Por el método real la base es 50.000 × 40 % = 20.000 € y la cuota, 6.000 €. Elegir bien ahorra 5.136 €.
Plazos, y qué pasa si vendes con pérdidas
En Alicante, como en el resto de municipios, el plazo de autoliquidación en transmisiones entre vivos —compraventa y donación— es de 30 días hábiles desde la firma. En herencias, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide antes de que venza el primero. Presentar fuera de plazo activa los recargos del artículo 27 de la Ley General Tributaria: un 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso durante el primer año, y un 15 % más intereses de demora a partir de ahí.
Y el caso más importante: si el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición no hay incremento de valor del suelo y la transmisión no está sujeta, así que no se paga nada. Pero ojo, porque no basta con callarse: el Ayuntamiento de Alicante no admite cartas de pago por importe cero, hay que solicitar expresamente la no sujeción por el procedimiento de la sede electrónica aportando la escritura de adquisición y la de transmisión.
Para ver el impuesto dentro del conjunto de la operación, sigue con la guía de plusvalía municipal en Alicante y Benidorm, repasa todos los gastos de vender una casa en Alicante y haz el cálculo completo con la calculadora de gastos de venta. Si todavía no sabes por cuánto puedes vender, empieza por la valoración online gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una casa en Alicante?
En una compraventa la paga el vendedor, que es el transmitente. En una herencia o una donación la paga quien recibe el inmueble. Si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador pasa a ser sujeto pasivo sustituto y responde del impuesto ante el ayuntamiento. Cualquier pacto en contrario recogido en la escritura solo produce efectos entre las partes.
¿Puedo elegir entre el método objetivo y el real?
Sí. Tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, el Real Decreto-ley 26/2021 fijó dos formas de calcular la base imponible y reconoció el derecho del contribuyente a tributar por la que le resulte más favorable. El programa de autoliquidación del Ayuntamiento de Alicante obliga a rellenar los datos de los dos métodos y muestra los dos importes para que elijas.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
Si el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición no hay incremento de valor del terreno y la transmisión no está sujeta al impuesto, por lo que no se paga. Pero no basta con no declarar ni con autoliquidar a cero: hay que solicitar la no sujeción por el procedimiento de la sede electrónica aportando la escritura de compra y la de venta.
¿Qué plazo tengo para pagar la plusvalía en Alicante?
En las transmisiones entre vivos, incluidas la compraventa y la donación, 30 días hábiles desde la firma. En las transmisiones por herencia, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita antes de que venza el primer plazo. Fuera de plazo se aplican los recargos del artículo 27 de la Ley General Tributaria.