La plusvalía municipal (oficialmente IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es el impuesto que cobra tu ayuntamiento cuando transmites un inmueble: por venta, herencia o donación. Es una de las mayores fuentes de dudas — y de sustos — entre los vendedores de Alicante y Benidorm. Vamos a aclararla.

Qué grava exactamente

No grava la vivienda, sino el incremento de valor del suelo desde que la adquiriste hasta que la transmites. Por eso el dato clave no es el precio de venta, sino el valor catastral del suelo (lo ves en el recibo del IBI) y los años que has sido propietario.

Los dos métodos de cálculo (elige el más bajo)

Desde la reforma de 2021 puedes elegir:

Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente que aprueba el ayuntamiento según los años transcurridos × tipo impositivo (máximo 30%).
Método real: la ganancia efectiva (venta menos compra) en la proporción que el suelo representa del valor catastral total, × tipo impositivo.

Tienes derecho a que se aplique el que te salga más barato. Con ganancias pequeñas o recientes, el método real suele ganar; con inmuebles antiguos, a veces el objetivo. Nosotros te hacemos la comparativa antes de firmar.

Si no hay ganancia, no se paga (pero hay que pedirlo)

El Constitucional lo dejó claro: sin incremento real de valor no hay impuesto. Si vendes por menos de lo que te costó, aporta ambas escrituras al ayuntamiento y solicita la no sujeción. No lo hacen de oficio.

Plazos y dónde se paga

En Alicante, Benidorm y el resto de municipios: 30 días hábiles desde la escritura de compraventa (6 meses en herencias, prorrogables). Cada ayuntamiento tiene su ordenanza, sus coeficientes y su tipo; el importe puede variar mucho entre municipios para viviendas similares.

¿Vas a vender? Al preparar tu venta calculamos la plusvalía de tu caso con los dos métodos y te decimos el importe real antes de poner el precio. También te interesa: todos los gastos e impuestos al vender.

Información orientativa según normativa vigente en 2026; no constituye asesoramiento fiscal.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?

En una compraventa la paga el vendedor. En una herencia o donación la paga quien recibe el inmueble. Cualquier pacto en contrario entre las partes no afecta al ayuntamiento.

¿Cuánto plazo tengo para pagarla?

30 días hábiles desde la firma en compraventas y donaciones. En herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 si se solicita a tiempo.

¿Y si vendo perdiendo dinero?

Si puedes acreditar con las escrituras de compra y de venta que no ha habido incremento de valor, no se paga. Pero la exención hay que solicitarla expresamente: no es automática.

¿Cómo se calcula la plusvalía en 2026?

Hay dos métodos y puedes elegir el más favorable: el objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años) y el real (la ganancia efectiva en proporción al valor del suelo). El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30% sobre la base.

¿La plusvalía es deducible en el IRPF?

Sí. El importe pagado de plusvalía municipal se resta del valor de venta al calcular tu ganancia patrimonial, así que guarda siempre el justificante.