Casi la mitad de las viviendas que se venden en la provincia de Alicante las compra alguien de fuera de España, y muchos de esos compradores acaban siendo, años después, vendedores no residentes. La fiscalidad entonces no es la misma que para un residente, y hay dos cosas que sorprenden a casi todo el mundo: el comprador te va a retener un 3% del precio y el impuesto que pagas es un tipo fijo, no una escala.
¿Eres residente o no residente a efectos fiscales?
No tiene que ver con tu nacionalidad ni con tener NIE. Eres residente fiscal en España si pasas aquí más de 183 días al año, o si tu centro de intereses económicos está en España. Si no cumples ninguna de las dos, eres no residente y tributas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), aunque lleves veinte años con un apartamento en Benidorm.
Cuánto vas a pagar por la ganancia
El IRNR sobre la ganancia patrimonial es un tipo fijo, sin tramos:
- 19% si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein.
- 24% si resides en cualquier otro país, incluido el Reino Unido desde el Brexit.
La ganancia se calcula igual que para un residente: precio de venta menos precio de adquisición, restando los gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y los de la venta (honorarios de agencia, certificado energético, plusvalía municipal). También puedes sumar al valor de compra las obras de mejora que puedas justificar con factura — no el mantenimiento ordinario.
La retención del 3%: qué es y por qué no debe asustarte
Cuando el vendedor es no residente, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio acordado y a ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma ante notario. El comprador te entrega después una copia del modelo: guárdala, porque es tu justificante.
Ese 3% no es un impuesto adicional. Es un pago a cuenta de tu IRNR. Al liquidar el impuesto pueden pasar tres cosas:
- Que tu impuesto real sea mayor que el 3% retenido: pagas la diferencia.
- Que sea menor: te devuelven la diferencia.
- Que hayas vendido con pérdida: no hay impuesto y te devuelven el 3% íntegro.
Este último caso es más frecuente de lo que parece en viviendas compradas en el pico de 2006-2008, y mucha gente nunca reclama ese dinero simplemente porque no sabe que puede.
El modelo 210 y los plazos que no puedes fallar
El vendedor liquida su impuesto con el modelo 210. El plazo es de tres meses contados desde que termina el mes que tenía el comprador para presentar el 211. En la práctica: cuatro meses desde la firma.
En ese modelo declaras la ganancia, aplicas tu tipo (19% o 24%) y descuentas el 3% retenido. Si sale a devolver, tendrás que aportar un número de cuenta; si es una cuenta extranjera, Hacienda la admite pero el proceso se alarga, así que si mantienes una cuenta española conviene no cerrarla hasta cobrar.
Aviso práctico: Hacienda tarda con estas devoluciones. Es normal esperar entre seis meses y más de un año. No cierres tu cuenta bancaria española antes de tiempo.
La plusvalía municipal también te toca
Además del IRNR pagas la plusvalía municipal al ayuntamiento, en 30 días hábiles desde la firma, exactamente igual que un residente. Puedes elegir el método de cálculo más favorable, y si vendiste sin ganancia puedes solicitar no pagarla. Lo explicamos en la guía de la plusvalía municipal.
Vender sin viajar a España: el poder notarial
No hace falta que vengas a firmar. Puedes otorgar un poder especial de venta ante notario en tu país de residencia, con la Apostilla de La Haya y traducción jurada al español, o directamente en el consulado español más cercano, que sale más barato y ya viene en español.
Con ese poder, la persona que designes firma la escritura por ti, recoge el cheque y gestiona los trámites. Conviene prepararlo con tiempo: entre pedir cita, apostillar y traducir pueden pasar varias semanas, y es el motivo más habitual de que una venta se retrase en el último momento.
Documentación que necesitas tener lista
- NIE en vigor y pasaporte.
- Escritura de compra original (es la prueba de tu valor de adquisición).
- Facturas de las obras de mejora, si quieres deducirlas.
- Certificado de eficiencia energética en vigor.
- Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios.
- Último recibo del IBI y de los suministros.
- Certificado de residencia fiscal de tu país, si quieres acreditar el tipo del 19%.
- Poder notarial, si no vas a venir a firmar.
Tienes la lista completa, con los plazos de cada documento, en documentos necesarios para vender un piso.
Lo gestionamos nosotros, de principio a fin
En VITALITY llevamos ventas de propietarios no residentes en Alicante y Benidorm: coordinamos gestoría, notaría y el poder si no puedes viajar, y trabajamos en español e inglés. Valoración gratuita en 24 horas.
Pedir valoración gratuitaEsta guía es informativa y refleja la normativa vigente en julio de 2026. No sustituye al asesoramiento de un gestor o abogado fiscalista, que te recomendamos siempre en operaciones de no residentes.
Preguntas frecuentes
Un 19% de la ganancia si reside en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y un 24% si reside en cualquier otro país. Además paga la plusvalía municipal al ayuntamiento.
Es un pago a cuenta que el comprador retiene del precio e ingresa con el modelo 211 en un mes desde la firma. Se descuenta de tu impuesto final. Si tu impuesto real es menor, o vendiste con pérdida, Hacienda te devuelve la diferencia cuando presentas el modelo 210.
Tres meses desde que finaliza el plazo de un mes que tiene el comprador para presentar el modelo 211. En la práctica, unos cuatro meses desde la firma ante notario.
Sí. Otorgas un poder especial de venta ante notario en tu país con Apostilla de La Haya y traducción jurada, o directamente en el consulado español, que suele ser más rápido y barato. La persona apoderada firma la escritura en tu nombre.
Lo habitual es entre seis meses y más de un año desde que presentas el modelo 210. Por eso conviene no cerrar la cuenta bancaria española hasta haber cobrado la devolución.