Cada mes nos llegan propietarios mayores de 65 años con la misma situación: una vivienda que vale mucho y una pensión que da para poco. La venta de la nuda propiedad y la renta vitalicia inmobiliaria permiten convertir la casa en ingresos sin dejar de vivir en ella. Bien planteadas son una gran herramienta; mal planteadas, una fuente de arrepentimientos. Esta es la guía honesta.

Cómo funciona: usufructo y nuda propiedad

La fórmula habitual separa la propiedad en dos: tú conservas el usufructo vitalicio (el derecho a vivir en la casa o alquilarla hasta el final) y vendes la nuda propiedad. El comprador paga hoy — un pago único, una renta mensual de por vida o una mezcla — y solo dispondrá de la vivienda cuando el usufructo se extinga. Todo se firma ante notario y se inscribe en el Registro.

Cuánto se cobra

Menos que el valor de mercado, lógicamente: el comprador descuenta el valor del usufructo, que depende de tu edad (Hacienda lo calcula como 89 menos la edad, con un mínimo del 10 %). A más edad, mayor importe a cobrar. Por eso estas operaciones tienen sentido a partir de los 70-75 años y casi nunca antes de los 65.

La gran ventaja fiscal de los mayores de 65

Si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF. Y si lo que contratas es una renta vitalicia asegurada con el importe de la venta de cualquier inmueble, también puedes acogerte a exenciones (con límite de 240.000 € reinvertidos). Es de las pocas ventanas fiscales realmente generosas que quedan — pero exige hacer las cosas en orden y con plazos.

Los riesgos que vigilamos

Ofertas muy por debajo del valor real del usufructo, rentas sin actualizar con la inflación, compradores sin solvencia acreditada para sostener la renta, y contratos sin cláusula de resolución si dejan de pagarte. La regla de oro: valoración independiente primero, oferta después — y nunca al revés.

Alternativas que conviene comparar

La hipoteca inversa (un préstamo con garantía de la casa que no pierdes), el alquiler de habitaciones, o la venta tradicional y mudanza a una vivienda menor liberando capital. Cada situación familiar pide una solución distinta; los herederos también cuentan en la ecuación.

Cómo lo acompañamos en VITALITY

Valoramos la vivienda a mercado con ventas cerradas de tu zona, calculamos el valor real del usufructo según tu edad, y solo entonces buscamos y filtramos compradores solventes. Sin prisas y con tu familia en la conversación si así lo quieres. Empieza por una valoración gratuita o cuéntanos tu caso. Y si tu situación es una herencia, te interesa la guía de vender una casa heredada.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi casa y seguir viviendo en ella?

Sí: vendiendo la nuda propiedad y reservándote el usufructo vitalicio ante notario. Vivirás en tu casa hasta el final y habrás cobrado por ella.

¿Cuánto se pierde respecto al precio de mercado?

El descuento equivale al valor del usufructo, que depende de la edad (aprox. 89 menos tu edad, en %). A los 75 años, por ejemplo, el usufructo ronda el 14 %, así que cobrarías en torno al 86 % del valor.

¿Pago IRPF si vendo con más de 65 años?

Si es tu vivienda habitual, la ganancia está exenta. En otros inmuebles puede haber exención reinvirtiendo en renta vitalicia asegurada hasta 240.000 €. Confírmalo siempre con tu asesor fiscal para tu caso concreto.