La pregunta que todo el mundo hace en la primera visita es siempre la misma: «¿y cuánto me quedaría al mes?». Se puede responder en diez segundos, porque la cuota de una hipoteca no es una estimación comercial: es una fórmula cerrada con tres datos. Abajo tienes la calculadora, y debajo lo que hay detrás del número, que es lo que de verdad decide si una compra sale bien o sale cara.
Calculadora de cuota hipotecaria
Sistema francés de cuota constante. Introduce tus datos y pulsa Calcular.
Cálculo orientativo con sistema de amortización francés y cuota constante. No incluye comisiones, seguros vinculados ni los gastos de la compraventa. En el tipo variable, la cuota se recalcula en cada revisión.
Cómo funciona el sistema francés (y por qué importa)
Prácticamente todas las hipotecas españolas se amortizan por el sistema francés: pagas siempre la misma cuota, pero el reparto interno cambia. La fórmula es c = P · i / (1 − (1 + i)−n), donde P es el capital, i el tipo mensual (el anual dividido entre 12 y entre 100) y n el número de cuotas. Con 200.000 € a 25 años al 3 %, la cuota sale 948,42 € al mes, se pagan 300 cuotas y los intereses totales ascienden a unos 84.527 €.
La consecuencia práctica de este sistema es que al principio casi toda la cuota son intereses. En ese mismo ejemplo, la primera cuota lleva 500 € de intereses y solo 448 € de capital; en el año quince la proporción ya se ha dado la vuelta. Por eso amortizar anticipadamente en los primeros años ahorra muchísimo más que hacerlo al final, y por eso alargar el plazo baja la cuota pero encarece la operación de forma desproporcionada.
Fijo o variable en 2026: qué dice el euríbor
El escenario de septiembre de 2026 es incómodo para los que esperaban dinero barato. El euríbor a doce meses se mueve alrededor del 3,1 % —marcó 3,109 % el 4 de septiembre y la media provisional del mes ronda el 3,08 %—, y el Banco Central Europeo subió sus tres tipos oficiales en 0,25 puntos el 10 de septiembre de 2026, dejando la facilidad de depósito en el 2,50 % desde el día 16. Las propias proyecciones del BCE incorporan un euríbor a tres meses medio del 3 % para 2027 y 2028, así que nadie está descontando una bajada rápida.
Enfrente, el tipo fijo medio de las ofertas hipotecarias ronda el 2,97 % según los estudios de mercado de septiembre de 2026, con las mejores propuestas entre el 2,10 % y el 2,65 % TIN a través de brókers y de algunas entidades. En variable, el diferencial habitual se mueve entre euríbor + 0,50 % y euríbor + 1,00 %, con la horquilla más frecuente en el entorno de +0,60 % / +0,75 % si se contratan productos vinculados.
Haz la cuenta con la calculadora: variable a euríbor 3,109 % + 0,60 % son 3,709 %, frente a un fijo del 2,97 %. Hoy, con estos números, el fijo gana por goleada y además te quita el insomnio. El variable solo tiene sentido si tu convicción es que el euríbor caerá de forma sostenida y si tu economía aguanta, sin drama, una cuota dos puntos por encima de la actual.
El 80 % de financiación y el dinero que la hipoteca no cubre
Lo que el banco financia habitualmente es el 80 % del menor valor entre tasación y precio de compra. El 20 % restante lo pones tú, y encima van los impuestos y los gastos, que no entran en la hipoteca salvo excepciones. En la Comunitat Valenciana el ITP es del 9 % en vivienda de segunda mano desde el 1 de junio de 2026 (y el AJD, aplicable a obra nueva, del 1,4 %), a lo que hay que sumar notaría, registro, gestoría y tasación.
| Concepto | Vivienda de 200.000 € | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € | Comprador |
| ITP 9 % (segunda mano) | 18.000 € | Comprador |
| Notaría, registro y gestoría | 1.500 € – 2.500 € | Comprador |
| Tasación | 300 € – 500 € | Comprador |
| AJD de la hipoteca | — | Banco |
Total realista: en torno a 60.000 € de ahorro para una compra de 200.000 €. Lo tienes desglosado en la guía de gastos de comprar vivienda en la Comunitat Valenciana, con los importes actualizados y los casos de tipo reducido.
El error de mirar solo la cuota
La cuota es el dato que se negocia en la sucursal, pero no es el dato que determina cuánto cuesta el préstamo. Tres trampas habituales:
- Alargar el plazo para que «quepa». Ese mismo préstamo de 200.000 € al 3 % baja de 948,42 € a 843,21 € al mes si lo estiras de 25 a 30 años, pero los intereses suben de 84.527 € a 103.555 €. Casi 20.000 € más por rebajar la cuota 105 €.
- Mirar el TIN en vez de la TAE. El TIN es el interés puro; la TAE incorpora comisiones y el coste de los productos vinculados. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden diferir medio punto de TAE.
- No probar escenarios. Por eso la calculadora incluye la tabla de sensibilidad: si tu economía no soporta la fila de «+1 punto», el préstamo es demasiado grande para tus ingresos, no para el banco.
La referencia prudente que usan las entidades es que el conjunto de tus cuotas mensuales no supere el 35 % de los ingresos netos del hogar. Con 948 € de cuota, eso significa unos 2.700 € netos al mes. Si la cuenta solo sale forzando el plazo, la respuesta no es más plazo: es menos precio.
Cuando tengas claro tu tope de cuota, el siguiente paso es buscar bien: mira las viviendas disponibles en Alicante y Benidorm, compara con la guía de alquilar o comprar en Alicante en 2026 y, si además vas a vender tu casa actual para dar la entrada, pide primero la valoración online gratuita para saber con qué cifra juegas de verdad.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca con el sistema francés?
Con la fórmula c = P × i / (1 − (1 + i) elevado a −n), donde P es el capital pendiente, i el tipo de interés mensual (el tipo anual dividido entre 12 y entre 100) y n el número total de cuotas. La cuota resultante es constante: lo que cambia cada mes es el reparto interno entre intereses y capital, con muchos intereses al principio y mucho capital al final.
¿Conviene más una hipoteca fija o variable en 2026?
Depende de tu tolerancia al riesgo. En septiembre de 2026 el euríbor a doce meses se mueve en el entorno del 3,1 % y el BCE volvió a subir tipos el 10 de septiembre, mientras que el tipo fijo medio de las ofertas ronda el 3 %. Con esa foto, el fijo sale hoy parecido o mejor que el variable y además te quita la incertidumbre; el variable solo compensa si crees que el euríbor bajará de forma sostenida durante los próximos años.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar en Alicante?
Como regla práctica, entre el 30 % y el 35 % del precio. Los bancos financian habitualmente el 80 % del valor de tasación o de compra, así que aportas el 20 % de entrada, y encima hay que sumar el 9 % de ITP en la Comunitat Valenciana más notaría, registro y gestoría. Para una vivienda de 200.000 euros hablamos de unos 60.000 euros entre entrada e impuestos y gastos.
¿Qué pasa con mi cuota si el euríbor sube un punto?
En un préstamo de 200.000 euros a 25 años, pasar del 3 % al 4 % sube la cuota de unos 948 a unos 1.056 euros al mes, más de 100 euros mensuales y unos 32.000 euros más de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Por eso conviene calcular siempre la cuota con uno y dos puntos más antes de firmar un tipo variable.