«Estoy tirando el dinero con el alquiler» es la frase que más veces oímos en la oficina, y casi nunca viene acompañada de un número. La respuesta honesta es que comprar no siempre gana: depende de cuánto tiempo te vas a quedar, de cuánto tienes ahorrado y de la distancia entre tu alquiler y la cuota que te correspondería. Esta calculadora pone las tres cosas sobre la mesa.
Calculadora de punto de equilibrio: alquilar o comprar
Cuota, desembolso inicial con el ITP del 9 % y años hasta que comprar sale a cuenta.
Estimación orientativa. Aplica el ITP del 9 % de la Comunitat Valenciana para vivienda de segunda mano y una provisión fija de 2.500 € para notaría, registro, gestoría y tasación. No incluye IBI, comunidad, seguros ni mantenimiento, ni la revalorización o la caída del precio de la vivienda, ni la subida anual del alquiler.
Qué mide realmente el punto de equilibrio
La calculadora te da dos cifras, y la segunda es la interesante. La primera es cuántos años tardas en recuperar todo el desembolso inicial —entrada, impuestos y gastos— con el ahorro mensual que te da la cuota frente al alquiler. Es una foto conservadora, porque trata la entrada como si fuera dinero perdido cuando en realidad se convierte en patrimonio desde el primer día.
La segunda cifra mide solo el dinero que no recuperas jamás: el 9 % de ITP y los gastos de notaría, registro y gestoría. Ese es el coste real de entrar en propiedad, y es el que de verdad marca el horizonte mínimo. Con los datos por defecto —alquiler de 1.000 €, vivienda de 200.000 €, 60.000 € de entrada, 25 años al 3 %— la cuota sale a 663,90 € al mes, el desembolso inicial a 80.500 € y el ahorro mensual a 336,10 €. El equilibrio sobre el desembolso total llega a los 20 años; sobre los costes no recuperables, a los 5,1 años.
Los números de Alicante en 2026
Con los datos de agosto de 2026, Alicante ciudad cerró en 2.721 €/m² de precio de venta según idealista, y el alquiler se sitúa en el entorno de los 13,9 €/m² al mes. Benidorm es bastante más caro: 3.807 €/m² en venta y 17,6 €/m² en alquiler.
| Concepto | Alicante ciudad | Benidorm |
|---|---|---|
| Precio de venta | 2.721 €/m² | 3.807 €/m² |
| Alquiler | 13,9 €/m² al mes | 17,6 €/m² al mes |
| Piso de 90 m²: comprar | 244.890 € | 342.630 € |
| Piso de 90 m²: alquilar | 1.251 € al mes | 1.584 € al mes |
| Años de alquiler equivalentes al precio | 16,3 años | 18,0 años |
Esa última fila es el llamado PER de la vivienda, y dice mucho: en Alicante hacen falta unos 16 años de alquiler para igualar el precio de compra del mismo piso, lo que equivale a una rentabilidad bruta del arrendamiento del 6,1 %. Es un mercado donde alquilar es caro en relación con comprar, y eso empuja la balanza hacia la compra… siempre que tengas el ahorro y el horizonte.
Cuándo conviene alquilar
- Horizonte corto. Si no estás seguro de quedarte al menos cuatro o cinco años en la misma ciudad, los costes de entrada y salida se comen cualquier ventaja.
- Ahorro insuficiente. Comprar exige el 20 % de entrada más el 9 % de ITP y los gastos. Vaciar el colchón de emergencia para llegar a la firma es la receta clásica del arrepentimiento.
- Movilidad laboral o vital. Un traslado, una relación reciente, un proyecto que puede llevarte fuera. El alquiler cuesta más al mes, pero la flexibilidad tiene un valor que no aparece en la hoja de cálculo.
- Ingresos irregulares. Una cuota es un compromiso a 25 años; una renta es un compromiso a uno.
Cuándo conviene comprar
- Te quedas más de cinco años y la cuota sale por debajo de tu alquiler actual, que hoy en Alicante es lo más habitual.
- Tienes el 30-35 % del precio ahorrado sin tocar el fondo de imprevistos.
- Tus ingresos son estables y la cuota no supera el 35 % de los ingresos netos del hogar.
- Quieres blindarte frente a la subida de la renta. Con un tipo fijo, la cuota es la misma en 2026 y en 2040; el alquiler, no.
Los costes que esconde cada opción
El error más común es comparar la renta con la cuota y parar ahí. Como inquilino pagas renta, suministros, fianza y tu seguro de contenido, y asumes las revisiones anuales. Como propietario pagas además IBI, comunidad, seguro de continente, derramas, mantenimiento y reparaciones: una regla prudente es reservar el 1 % del valor de la vivienda al año. En una casa de 200.000 € son 2.000 € anuales, unos 167 € al mes que hay que restar al ahorro aparente.
Y en la entrada, los gastos que no vuelven: el ITP del 9 % en la Comunitat Valenciana para vivienda de segunda mano —vigente desde el 1 de junio de 2026, con AJD del 1,4 % en obra nueva— más notaría, registro, gestoría y tasación. Lo tienes desglosado en la guía de gastos de comprar vivienda en la Comunitat Valenciana.
Si el resultado te empuja a comprar, el siguiente paso es afinar la cuota con la calculadora de hipoteca 2026 y ver qué hay realmente en el mercado: estas son las viviendas disponibles en Alicante y Benidorm. Y si el resultado te dice que aún no toca, también es una respuesta buena: significa que tienes un par de años para ahorrar sin prisa.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hay que quedarse para que compense comprar en Alicante?
Depende de la diferencia entre tu alquiler y la cuota, pero como referencia: si compras una vivienda de 200.000 euros con 60.000 de entrada a 25 años al 3 %, los gastos que no recuperas nunca (el 9 % de ITP más notaría, registro y gestoría) se amortizan en unos 5 años frente a un alquiler de 1.000 euros. Por debajo de tres o cuatro años de horizonte, alquilar casi siempre sale mejor.
¿Cuánto cuesta alquilar y cuánto comprar en Alicante en 2026?
Alicante ciudad cerró agosto de 2026 en 2.721 euros por metro cuadrado de media en venta, según idealista, y el alquiler se sitúa en el entorno de 13,9 euros por metro cuadrado y mes. Para un piso de 90 metros cuadrados eso son unos 244.900 euros de compra o unos 1.250 euros de alquiler mensual. En Benidorm los precios son más altos: 3.807 euros por metro cuadrado en venta y 17,6 euros de alquiler.
¿Qué gastos tiene el inquilino y cuáles el propietario?
El inquilino paga la renta, los suministros, su seguro de contenido y la fianza, y asume las subidas anuales de la renta. El propietario paga el IBI, la comunidad, el seguro del continente, las derramas, el mantenimiento y las reparaciones estructurales, además de tributar en el IRPF por los rendimientos si alquila. Una regla prudente es reservar el 1 % del valor de la vivienda al año para mantenimiento.
¿Es mejor esperar a que bajen los precios o el euríbor?
Esperar tiene un coste: el alquiler que pagas mientras tanto y la subida de precios que se acumula. En septiembre de 2026 el euríbor ronda el 3,1 %, el BCE subió tipos el día 10 y sus propias proyecciones apuntan a un euríbor a tres meses medio del 3 % en 2027 y 2028. Con ese escenario, la decisión debería depender de tu horizonte y de tu ahorro, no de un pronóstico de tipos.