¿Se puede vender una vivienda de protección oficial? Sí — pero mientras dure la protección no es una venta libre: hay un precio máximo legal, una autorización administrativa previa y un comprador que debe cumplir requisitos. La buena noticia es que, con los pasos en orden, se vende con total seguridad jurídica. Esta guía sigue la normativa vigente de la Generalitat Valenciana (Decreto 180/2024, que regula las viviendas de protección pública en la Comunitat). En Alicante hay miles de viviendas calificadas en barrios como Virgen del Remedio, Juan XXIII, Tómbola o la zona sur, y cada año muchas cambian de manos con total normalidad.

Primero: comprueba si tu vivienda sigue protegida

Antes de hacer planes, pide una nota simple en el Registro de la Propiedad (la protección aparece como limitación) y localiza la calificación definitiva de la vivienda, donde constan el régimen y la fecha. El plazo de protección depende del régimen y del plan al que se acogió la promoción: en la Comunitat Valenciana lo habitual se mueve entre 10 y 30 años desde la calificación definitiva — las acogidas al Plan 2009-2012, por ejemplo, quedan descalificadas automáticamente a los 30 años. Muchas VPO alicantinas de los años 80 y 90 ya han agotado su plazo: si es tu caso, tu vivienda es libre y puedes venderla como cualquier otra en Alicante. Si sigue protegida, sigue leyendo.

La autorización previa de la Conselleria

Mientras la vivienda esté protegida, antes de firmar en notaría hay que obtener la autorización (visado) de la conselleria competente en Vivienda de la Generalitat. Ese trámite comprueba dos cosas: que el precio pactado no supera el máximo legal y que el comprador cumple los requisitos de acceso a una vivienda protegida (límites de ingresos, destinarla a residencia habitual y permanente, no disponer de otra vivienda, según el régimen aplicable). Esto último importa: no todo interesado puede comprarla, así que conviene precualificar a los candidatos antes de ilusionarse con una oferta.

En la práctica, el calendario de una venta protegida tiene cinco hitos:

  • Nota simple y calificación definitiva, para confirmar régimen y plazo.
  • Certificado de precio máximo emitido por la Generalitat.
  • Comprador precualificado que cumpla los requisitos de acceso.
  • Visado o autorización de la Conselleria, que incluye la comunicación a efectos de tanteo.
  • Firma en notaría e inscripción, ya como en cualquier compraventa.

El precio máximo legal: el módulo

Durante la protección, el precio no es libre: se calcula sobre un módulo que fija la Generalitat. Con el Decreto 180/2024, mientras no se aprueben valores ajustados por municipio rige un estándar de 2.400 € por m² útil; garaje y trastero vinculados se topan en el 60% del módulo (1.440 €/m² útil), computando como máximo 25 m² de garaje y 8 m² de trastero. Ejemplo: una VPO de 85 m² útiles tendría un precio máximo en torno a 204.000 €, más los anejos vinculados. Antes de firmar nada, solicita el certificado de precio máximo. Y una advertencia seria: vender por encima del máximo —o pedir un sobreprecio «en B»— es infracción muy grave, con sanciones, devolución del sobreprecio y posible retracto de la operación.

Tanteo y retracto: la Generalitat tiene preferencia

Las viviendas protegidas de promoción privada con calificación posterior a abril de 2005 (y las de promoción pública durante toda la protección) están sujetas a los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat: comunicada la venta, la Administración puede adquirirla ella misma en las mismas condiciones; y si se vende incumpliendo la normativa, puede subrogarse después en la compra. En la práctica, la propia solicitud del visado funciona como comunicación y la autorización conlleva la renuncia al tanteo. No es un drama: es un paso más del calendario, que hay que prever.

Descalificación voluntaria: ¿te compensa vender a precio libre?

La descalificación libera la vivienda del régimen de protección antes de plazo. No siempre es posible: depende del plan (en los antiguos es una decisión discrecional de la Administración; en otros, como el Plan 2009-2012, no cabe la voluntaria y la descalificación llega sola a los 30 años). Y tiene un coste: devolver las ayudas públicas recibidas —subvenciones, subsidiación de intereses, beneficios fiscales— con sus intereses. Compensa cuando la diferencia entre el precio libre de mercado y el precio de módulo supera con claridad lo que habría que devolver. Es una decisión de números fríos: calcula tu neto con la calculadora de gastos e impuestos y averigua el precio libre real de tu zona con una valoración gratuita.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi VPO cuando quiera?

Si el plazo de protección ya venció, sí: es una vivienda libre. Si sigue protegida, también puedes vender, pero con autorización previa de la Conselleria, sin superar el precio máximo y a un comprador que cumpla los requisitos de acceso.

¿A qué precio puedo vender una VPO en la Comunitat Valenciana?

Al precio que resulte del módulo vigente: 2.400 €/m² útiles como estándar del Decreto 180/2024 mientras no haya valores municipales, con garaje y trastero vinculados al 60%. Pide el certificado de precio máximo antes de firmar.

¿Qué pasa si se vende por encima del precio máximo?

Es infracción muy grave: multas, devolución del sobreprecio y la Administración puede ejercer el retracto. El dinero «en B», además de ilegal, deja a comprador y vendedor sin protección alguna.

¿Cómo sé si mi vivienda sigue siendo VPO?

Con la nota simple del Registro y la calificación definitiva: ahí constan régimen y fecha. El plazo de protección suele estar entre 10 y 30 años desde la calificación definitiva, según el plan de vivienda aplicable.